近日，商丘市印发《豫商经济技术开发区新型产业用地试点管理办法（试行）》（以下简称办法），《办法》依据国家、省、市相关法律法规和政策要求，从详细规划编制、地价评估、土地出让、不动产登记交易、项目实施监管等角度出发，明确了总体实施路径和操作规程，为便于广大人民群众、机关、团体和企事业单位更好地了解、掌握政策，从而推动新型产业用地更加精准落地实施，现结合《办法》相关条款和具体工作要求，对《办法》做以下政策解读。
一是推动开发区高质量发展的工作要求。为贯彻落实《河南省委河南省人民政府关于推动河南省开发区高质量发展的指导意见》（豫发〔2021〕21号）精神和河南省自然资源厅关于《河南省开发区国土空间规划编制审批规程（试行）》文件要求，鼓励对存量用地混合利用、存量建筑复合使用，进行二次开发，提升土地产出效率；对新增用地，应结合区域环境、产业特点等因素，合理引导工业与物流仓储、工业与研发设计、研发设计与商务办公等用途功能混合。
二是贯彻落实土地供应多元化新政策导向。自然资源部印发《关于完善工业用地供应政策支持实体经济发展的通知》（自然资发〔2022〕201号），贯彻落实国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，加强和改进国有建设用地中工业用地的供应管理，健全工业用地长期租赁、先租后让、弹性年期出让等供应体系。
三是提升城市配套设施和功能品质需求。现行产业用地建筑风貌单一，城市配套设施不完善，发展活力不够，城市功能品质不高。为破解这一制约发展的瓶颈，按照省政府、省自然资源厅关于落实新型产业用地的相关政策要求，我市出台《办法》，进一步推进新产业新业态新经济发展，助力豫商经济技术开发区建设。
新型产业用地（M0）是为适应产业转型升级、提高工业用地配置和利用效率而提出的城市建设用地分类，具体是在工业用地（M类）中增设新型产业用地（M0）类型，用于建设产业用房和配套服务设施，更好融合研发、创意、设计等多种创新产业功能，与传统形态的工业用地不同，新型产业用地（M0）具有单位土地开发强度大、用地形式混合成分高、功能需求多元等特征，可以有效支撑和满足当前新产业和新业态的发展需求。
新型产业用地在实施过程中，应遵循以下原则。一是科学合理做好新型产业用地规划。在新型产业用地布局、实施时序、主导功能、规划指标等方面做好规划统筹。二是严格新型产业用地实施管理。要制定和明确具体工作方案和措施，加强新型产业用地实施监督，实现新型产业用地各环节、全生命周期的管理。三是完善新型产业用地配套设施。按照服务生产、集中配置的原则，依据新型产业用地类型、兼容比例，完善商业商务、市政基础和公共服务等配套设施。四是持续提升产业园区城市品质。结合地方特色和新型产业特点，进一步加强对建筑形态、高度、色彩等方面的实施引导，塑造城市风貌特色。
新型产业用地性质为工业用地兼容商业用地，厂房和研发用房为主要用途，在编制用地规划、出具规划条件、实施土地出让、办理项目审批手续、实施不动产登记等环节时，土地用途表述为“工业用地（新型产业用地）”。产业用地面积不低于70%，产业计容建筑面积不低于总计容建筑面积的80%，商业建筑面积不超过地上总建筑面积的20%，新型产业用地相关规划指标为容积率大于1.5、小于2.5，建筑系数（密度）大于40%、小于60%，绿地率大于10%、小于20%，停车位按照《城市停车规划规范》（GB/T51149-2016）配建，其他配套设施按照国家相关法律法规、规范、标准执行。
新型产业用地根据各部分用途确定出让年期，例如产业用房的登记期限最高为50年，商业用房的登记期限最高为40年。在出让过程中，为使土地供应政策更加机动灵活，政府鼓励实行弹性年期出让、先租后让、租让结合、长期租赁等方式，弹性年期出让原则上不超过20年。新型产业用地出让价按用地主用途和所兼容用途分别进行评估，综合修正后确定地价，并结合项目用房自持比例采用一定的修正系数对出让价款进行综合核算。
按照盘活存量产业用地的总体要求，以政府主导和企业自愿相结合为原则，统筹将产业转型类、粗放用地类、停建停产类三种类型的低效产业用地纳入存量产业用地改造范围，将传统工业改造为国家支持的新产业、新业态项目；将相邻多宗低效利用土地通过原土地使用权人、再开发实施主体、政府储备机构或者投资平台重组、收购等方式，实现集中连片盘活；将停建停产类企业通过政府引导、市场主导的方式逐步转型升级，实现“退二优二”。由豫商经济技术开发区管委会依据国土空间规划、产业政策、企业生产经营等情况统筹认定后，升级转型为新型产业用地，统筹实施产业用地提质改造升级，进一步节约集约利用土地，提高产业用地产出效益。
新型产业用房进入二级市场以后，在管理过程中主要遵循以下原则，一是新型产业用房在转让、抵押过程中，按不同用途所占比例综合评估其市场价值。二是厂房或研发用房最小转让单元不低于300平方米，应先登记再办理交易转让，商业、服务型公寓可分栋、分层、分套进行转让。三是为加强产业用房的管理，在转让过程中，豫商经济技术开发区管委会可优先回购，但无论何种情况下均不得改变建筑物的原性质和用途。
新型产业用地在实施过程中的监管主要有两个层面，即事前告知和事后考核。事前告知是指在新型产业用地供地之前，政府层面（豫商经济技术开发区管委会）设定土地用途、建筑物性质、产业类型、投资强度、产出效率等，明确开发企业的准入条件。事后考核是指政府层面与用地单位签订项目监管协议，约定项目建设、运营阶段各时间节点以及相应的违约处置措施，对企业进行考核，确保企业按照约定竣工和投产达效，对项目在土地使用期限内实施全过程动态管理。博亚app 博亚体育博亚app 博亚体育